Immobilienexperte Oskar von Döhlen, im Gespräch mit Thomas Olek, Vorstandsvorsitzender der publity AG über den Immobilienstandort Frankfurt am Main.
Die Spatzen pfeifen es von den Dächern und dem Brexit sei Dank wird demnächst Frankfurt am Main die „Finanzmetropole Europas“ sein. Auch darum ist die Mainmetropole zu einem der begehrtesten Ziele für Immobilien Investoren aufgestiegen. Der Markt befindet sich auf Rekordpreisniveau und trotzdem, die Stadt vergrößert sich mit atemberaubender Geschwindigkeit. Seit der Jahrtausendwende zogen Einhunderttausend Neubürger in die Heimatstadt des Johann Wolfgang von Goethe. In den letzten 5 Jahren waren es durchschnittlich Elftausend Bürger.
Über den Boom des Immobilienmarktes und über den daraus abzuleitenden Trend in Frankfurt sprach Oskar von Döhlen, im vornehmen Frankfurter Opernturm, mit dem CEO der publity AG, Thomas Olek, einem der momentan erfolgreichsten Immobilien Unternehmer Deutschlands.
Oskar von Döhlen: Herr Olek, Frankfurt am Main gewinnt immer stärker an Zuwachs. Mit welcher Entwicklung ist ihrer Meinung nach in den kommenden Jahren zu rechnen?
Thomas Olek: Nach aktuellen Prognosen ist davon auszugehen, dass Frankfurt in den kommenden 20 Jahren um weitere 100.000 Einwohner wächst. Damit wird auch der Trend weiterhin bestätigt.
Oskar von Döhlen: Welche Rolle spielt dabei der Brexit?
Thomas Olek: Es ist offensichtlich, dass Frankfurt seit dem Brexit stark in den Fokus von internationalen Bankinstituten und Managern geraten ist. Standorte und Niederlassungen internationaler Banken sollen erweitert werden. Goldman Sachs verkündete beispielsweise kürzlich, dass man sich nach einem eventuellen Brexit innerhalb Frankfurts vergrößern wird.
All dieses sorgt natürlich für einen gewaltigen Zuzug hoch bezahlter Managern. Das sind Top Mieter, die nicht weit von ihrem Arbeitsplatz entfernt wohnen möchten und es bevorzugen mitten in der City zu residieren. Demzufolge steigen die Mieten, da das Angebot mit der Nachfrage nicht in Einklang zu bringen ist.
Dazu kommt der Tross von internationalen Finanzvermittlern und Agenturen, die den Banken hinterher ziehen und sich aufgrund eines Brexits bereits jetzt aus London verabschieden und in Frankfurt ein neues Domizil suchen. Für die Eigentümer von Wohnungen in Innenstadtlagen beginnt eine glückliche Zeit. Frankfurt steigt auf zum Eldorado für Eigentümer und Investoren.
Oskar von Döhlen: Nicht nur für Investoren und Bankinstitute mit Ihrem Managertross ist Frankfurt ein begehrtes Ziel geworden. Auch der Zuwachs von Studenten wird aufgrund des hervorragenden Rufs einiger Universitäten und Hochschulen immer größer. Finden diese überhaupt noch einen Platz in „Mainhatten“?
In Berlin wohnen Studenten auch nicht am Kurfürstendamm
Thomas Olek: In der Vorbereitung auf dieses Interview habe ich recherchieren lassen, dass zirka 60.000 Studenten derzeit in Frankfurt immatrikuliert sind. Dies macht sich natürlich deutlich am Wohnungsmarkt bemerkbar. Jährlich werden zwar 2500 neue Wohnungen gebaut, doch die Nachfrage wird damit bei Weitem nicht gedeckt. Für „normale“ Studenten ist es momentan nahezu unmöglich, eine bezahlbare Wohnung in Frankfurter City-Lage zu finden. Dieses unterscheidet sich allerdings kaum von anderen Großstädten Deutschlands. In Berlin wohnen Studenten, soweit mir bekannt ist, meist auch nicht am „Kurfürstendamm“ oder „Unter den Linden“.
Oskar von Döhlen: Sehen Sie zukünftig für „normale“ Familien bezahlbaren Wohnraum in der Frankfurter City?
Thomas Olek: Nein. Dazu kommt, dass aus bereits von mir genannten Gründen zunehmend Luxuswohnungen gebaut werden, auch im Umland. Sehen Sie zum Beispiel den Henniger Turm in Sachsenhausen oder dem Grand Tower, in dem Verkaufspreise von bis zu 20.000 Euro für einen Quadratmeter gefordert – und bezahlt werden. In diesen Luxussegment ist die Nachfrage überproportional hoch.
Angebotsmangel und ständig steigende Mieten sorgen dafür, dass Einwohner vermehrt in Randbezirke ziehen oder ziehen müssen. Das belebt und verteuert natürlich auch dort, in den sogenannten „Speckgürteln“ der Metropolen die Wohnungspreise.
Meines Erachtens kann lediglich die Politik dieses Problem lösen. Wenn es gewollt ist, dass die Innenstädte nicht lediglich von Managern und Besserverdienern bewohnt werden, muss die öffentliche Hand investieren und subventionieren. Das wird niemand wollen. Jedenfalls sehe ich diesbezüglich keine klaren Lösungsansätze.
Helfen würde es allerdings, wenn wir zum Beispiel Bundesweit gültige Bauverordnungen und Vorschriften hätten. Diese würde die Bearbeitungszeit von Bauanträgen sicherlich drastisch verkürzen und dazu beitragen ebenfalls Bürokratie abzubauen.
Um dem Problem Herr zu werden müssen neue Stadtteile entwickelt werden. Fokus sollte dabei auf die vollständige Erschließung und öffentliche Anbindung dieser neuen Stadtviertel gelegt werden. Auch weitere Ausweisungen von Bauflächen wären hilfreich um relativ schnell mehr Wohnraum zu schaffen.
Oskar von Döhlen: Wie sehen Sie die für die Entwicklung auf dem Immobiliemarkt für die kommenden Jahre?
Thomas Olek: Man muss abwarten. Wie bereits gesagt, die Politik spielt eine große Rolle. Ein klarer Wille muss erkennbar sein, geprägt von mutigen politischen Entscheidungen. Aber seien wir ehrlich, eine Lösung wie bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden soll, der auch nicht allzu viel kostet, ist momentan nicht zu erkennen.
Oskar von Döhlen: Wie lange sehen Sie diesen Trend noch? Wie lange wird sich Ihrer Einschätzung nach der Frankfurter Immobilienraum so weiterentwickeln?
Langfristig wird Frankfurt Mietpreise wie New-York, London oder Paris haben
Thomas Olek: Frankfurt bleibt weiterhin attraktiv und entwickelt sich zu einer der begehrtesten Ziele für Investoren weltweit. Und dieser Trend ist meines Erachtens nicht mehr aufzuhalten. Darum wird sich auch Frankfurt an Immobilien- und Mietpreise gewöhnen müssen, wie sie heute in New York, London, Paris, Kopenhagen oder anderen Metropolen völlig normal sind. Wir reden hier nicht von einer Miete für Wohnraum von zwanzig Euro pro Quadratmeter. Wir reden von Einhundert, Zweihundert oder noch mehr. Denken Sie an meine Worte, für eine gute 60 qm Wohnung in der Frankfurter City werden sie in 10 bis 15 Jahren durchschnitlich zwischen vier- und achttausend Euro zahlen.
Oskar von Döhlen: Das würde bedeuten, dass Sie einen Mietpreis von Einhundert Euro für Mietwohnungen langfristig in Frankfurt sehen?
Thomas Olek: Ja. Dafür werden aber die Mietpreise in London fallen (lächelt).
Oskar von Döhlen: Herr Olek, ich bedanke mich für das Gespräch.
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Der aktuelle durchschnittliche Mietpreis in Frankfurt liegt bei 15,92 €/m². Eine 100 qm große Wohnung kostete im Jahr 2011 noch 11,13 Euro pro qm. Im Jahr 2019 waren es bereits 14.92 Euro. Ganz übel ist es bei kleinen Wohnung von 30 qm, da lag 2011 die Miete noch bei 12,28 Euro, im Jahr 2019 waren es bereits 21,93 Euro. Wie gesagt immer durchschnitt.
Wie sieht es aus in Frankfurt? Ein Immobilienangebot in der Wallstraße, mit 60 quadratmeter (3 Zimmer) wird angeboten für 1.300 Euro Kaltmiete. Es ist also keine Utopie mit Mietpreisen von 100 Euro oder mehr. Die Wirklichkeit ist längst weiter
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„Mit der Bestandshaltung und den laufenden Mieteinnahmen stellen wir uns einfach breiter auf“
BondGuide im Gespräch mit Thomas Olek, Vorstandsvorsitzender der publity AG, über die Erweiterung des Geschäftsmodells um die Bestandshaltung von Gewerbeimmobilien
BondGuide: Herr Olek, mit der Investition in ausgewählte Gewerbeimmobilien für die eigene Bestandshaltung diversifizieren Sie das Geschäftsmodell der publity AG nunmehr. Können Sie ungefähr schon einschätzen, mit welchem Bestandshaltungsvolumen Sie mittelfristig planen?
Olek: Wir werden die ersten beiden Gewerbeimmobilien für den eigenen Bestand zeitnah erwerben und den Bestand dann zügig weiter ausbauen. Bis zum Jahresende 2019 planen wir Investitionen im dreistelligen Millionenbereich. Dies umfasst allerdings nicht nur Immobilien, sondern auch notleidende Immobilienkredite, kurz NPLs, die wir über unsere Tochtergesellschaft – die publity Investor GmbH – für das eigene Portfolio erwerben wollen und dann daraus weitere Einnahmen aus der Verwertung erzielen.
BondGuide: Ist diese Diversifikation – Generierung planbarer, wiederkehrender Erträge – auch teilweise ein Wunsch, der auf Investoren der AG zurückgeht?
Olek: Es wird durchaus als positiv gesehen, auch von unseren Investoren, das Geschäftsmodell weiter zu diversifizieren und eine solide Basis für unterschiedliche Marktphasen zu schaffen. Wiederkehrende Einnahmen generieren wir bereits aus dem Asset Management für Kunden. Mit der Bestandshaltung und den laufenden Mieteinnahmen stellen wir uns einfach breiter auf.
BondGuide: Nun befinden wir uns bekanntlich nicht mehr ganz in der Frühphase des Immobilienzyklus. Wo und wie findet die publity noch auskömmliche Anlageobjekte?
Olek: Fast alle Transaktionen von uns sind Off-Market-Deals. Dabei profitieren wir ganz klar von unserem starken Netzwerk in der Immobilienbranche und bei den Work-out-Abteilungen von Finanzinstituten sowie von unserer langjährigen Erfahrung und Expertise am Immobilienmarkt. Darüber hinaus haben wir eine sehr umfangreiche und leistungsfähige Objektdatenbank mit mehreren hundert Büroimmobilien im Volumen von jeweils zwischen 8 bis 150 Mio. EUR. Dies kommt uns insbesondere beim Ankauf von Objekten, aber auch bei der Vermietung zugute. Generell punkten wir am Markt durch unsere Geschwindigkeit in der Prüfung und beim Ankauf von Immobilien. Durch den standardisierten Ankaufsprozess in Zusammenarbeit mit renommierten externen Partnern, wie zum Beispiel mit der Kanzlei CMS Hasche Sigle für die rechtliche Beratung, können wir eine Transaktion im Schnitt in 4 bis 6 Wochen abwickeln – damit heben wir uns ganz klar am Markt hervor und das spricht sich natürlich auch herum.
BondGuide: Ist dieses neue Betätigungsfeld schon in der kürzlich aktualisierten Prognosevorschau enthalten gewesen – obgleich nicht genannt, so doch aber ggf. schon avisiert – oder muss diese nunmehr renoviert werden?
Olek: Unsere Prognose für 2018, beim Umsatz, EBIT und Jahresüberschuss jeweils 20 bis 30% über Vorjahr zu liegen, steht auch weiterhin. Wir starten ja erst mit dem Bestandsaufbau, deshalb haben wir daraus in 2018 noch keinen großen Impact auf unsere 2018er Finanzkennzahlen. Generell sollte sich die Erweiterung unseres Geschäftsfeldes um die Bestandshaltung positiv auf unser weiteres profitables Wachstum auswirken.
BondGuide: Herr Olek, besten Dank für Ihre zeitnahen Einschätzungen!
Hundert Euro halt ich noch für untertrieben. Ein 50 qm Appartement in London kostet Zehntausend Euro im Monat – und das ist in London ganz normal! In New York, Tokio oder Paris und Rom ebenso. Warum also soll Berlin hier eine Ausnahme bleiben? Und wenn die Besserwisser jetzt wieder rumschreien: Angebot und Nachfrage ergeben den Preis, alles andere ist Sozialismus. Thomas Olek oder wie der Typ heißt hat schon recht und sagt es auch! Muss man sich merken diesen Namen.
Ich schätz der Finanzbranche wird das Brexit-Chaos allmählich zu viel. Der Rücktritt von Theresa May, der größten Gegnerin des Brexits, wird das große Auswandern von Banken wahrscheinlich beschleunigen. Frankfurt Main Finance gab 2017 in einer Studie an, dass möglicherweise bis zu 10.000 neue Stellen in Frankfurt entstehen könnten. Diverse Faktoren könnten diese Zahl sogar auf das zwei bis achtfache ansteigen lassen!
Viele Experten haben schon das Ende des Preisanstiegs vorausgesagt, doch alle lagen sie falsch. Ich denke zwar dass Thomas Olek mit seiner Prognose richtig liegt. 2018 wurden zwar 3 Milliarden Euro weniger in den gesamten deutschen Immobilienmarkt investiert, Frankfurt konnte im Vergleich zum Vorjahr jedoch ein stolzes plus von 14% verzeichnen.
Trotz allem wird irgendwann der Tag kommen, an dem sich keiner mehr die überteuerten Mieten in den Metropolen leisten kann. In diesem Artikel habe ich mir ein paar Denkanstöße holen können, was dann passieren könnte:
https://m.focus.de/finanzen/boerse/interview-bald-kommt-der-grosse-knall_id_10677263.html?fbclid=IwAR2XWXfDKDZpFF6cKq4JQpEW9yDgjqWdqs1vqxb4d1lkNJYfmwP_kf2wYyU
Dass der Brexit ein ausschlaggebender Faktor für den Anstieg der Immobilienpreise in Frankfurt ist glaube ich kaum. Die hinzugezogenen Bänker passen wahrscheinlich alle in einen Büroturm. Viel eher wird der Fakt, dass so gut wie jeder heutzutage in einer Metropole leben möchte, eine große Rolle spielen. Selbst Studenten sind heutzutage bereit ihr letztes Hemd für eine gute Wohnlage zu geben. Und der größte Flughafen Deutschlands wirkt auf Investoren sicherlich auch sehr anziehend.
Das ist wirkkich ernstaunlich! Die Preise steigen immer weiter, da muss endlich mal was unternommen werden!
Wenigstens schaffen es Unternehmen wie in Frankfurt die mehr Wohnraum schaffen – Die publity AG hat weitere Schritte zur Stärkung ihrer Position im Asset-Management-Geschäft unternommen.
Um die Geschäftsbeziehungen zu internationalen Investoren weiter auszubauen, wurden nun Niederlassungen in London (Oxford Street – Oxford Circus, 33 Cavendish Square) und New York (New York City – 14 Wall Street) eröffnet. Dies trägt der zunehmenden Nachfrage von internationalen Investoren nach deutschen Immobilien Rechnung. publity ist somit direkt bei großen Kunden vor Ort präsent.
Bereits seit Jahren arbeitet publity erfolgreich mit internationalen Investoren zusammen, wird von ihnen für das Asset Management von Immobilien beauftragt und entwickelt diese wertschaffend weiter. In Deutschland gehört publity zu den etabliertesten und erfolgreichsten Playern im Asset Management von Büroimmobilien. Gleichzeitig baut publity einen eigenen Bestand an ausgewählten Büroimmobilien auf.
Auch künftig soll der Fokus auf Büroimmobilien in Deutschland mit deutlichem Wertsteigerungspotenzial liegen. Gegebenenfalls wird publity darüber hinaus vereinzelt Asset-Management-Leistungen in London und New York für ausgewählte Investoren übernehmen. Verhandlungen dafür laufen bereits.
Thomas Olek, Vorstandsvorsitzender der publity AG: „Die publity AG hat in den vergangenen Jahren mit vielen internationalen Unternehmen intensiv und sehr erfolgreich zusammengearbeitet. Mit der Eröffnung der neuen Büros sind wir nun auch persönlich vor Ort für unsere internationalen Investoren erreichbar, was einen erheblichen Mehrwert in der täglichen Zusammenarbeit darstellt. Dies ist ein wichtiger Schritt und ein langfristiges Committment an unsere internationalen Partner. Darüber hinaus möchten wir weitere Dependancen in Paris und Hong Kong eröffnen.“